Кобринский нотариус Наталья Магуйло консультирует по вопросу отчуждения жилых помещений

Жилые помещения – это помещения, которые предназначаются для проживания граждан, т.е. дома и квартиры. Под отчуждением понимается передача в собственность другому лицу жилого помещения. Какие для этого необходимы документы и в каких случаях, рассказывает нотариус нотариальной конторы Кобринского района Наталья Магуйло.

Речь идёт о необходимости получения собственником письменного согласия при заключении договоров об отчуждении жилых помещений (долей в праве собственности на жилое помещение).

Действуем согласно Жилищному кодексу Республики Беларуь  

В статье 73 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК РБ) определено, что купля-продажа, мена, дарение, иные сделки по отчуждению частного жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном ЖК РБ и иными законодательными актами.

Только с письменного согласия органа опеки и попечительства        

• Исходя из анализа пункта 2 статьи 73 ЖК РБ следует, что отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасно положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

• Пунктом 1 статьи 74 ЖК РБ установлено, что отчуждение жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, признанным недееспособными или ограниченными в дееспособности судом, а также несовершеннолетними гражданами (за исключением эмансипированных или вступивших в брак до достижения совершеннолетнего возраста), при устройстве их на государственное обеспечение  в детские интернатные учреждения, государственные учреждения профессионально-технического, среднего специального или высшего образования, детские дома семейного тип, в опекунские, приемные семьи осуществляется только после получения  письменного согласия органа опеки и попечительства.

При наличии согласия получателя ренты       

Пунктом 2 статьи 69 ЖК РБ определено, что собственник жилого помещения (плательщик ренты) вправе отчуждать жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии согласия гражданина (получателя ренты), с которым заключен договор пожизненного содержания с иждивением.

Обмен жилых помещений на основании договоров мены        

Согласно статье 76 ЖК РБ обмен жилых помещений на основании договоров мены производится собственниками жилых помещений частного жилищного фонда с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов, бывших членов их семей, иных собственников этих жилых помещений и членов, бывших членов их семей, а также иных граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования этими жилыми помещениями.

Выселение в судебном порядке       

В пункте 4 статьи 68 ЖК РБ установлено, что гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном ему по завещательному отказу, давший согласие на продажу этого жилого помещения и не указанный договоре купли-продажи в числе граждан, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Делаем выводы 

Таким образом, анализ вышеприведенных норм ЖК РБ позволяет сделать вывод, что отчуждение собственником жилого помещения частного жилищного фонда возможно при наличии согласия следующих категорий лиц:

1) членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении,

2) бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении,

3) граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу,

4) граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

При этом не следует забывать, что для распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, необходимо согласие всех участников совместной собственности.

Так, например, квартира, приобретенная супругами в период брака, правовой режим которой не изменен Брачным договором, может быть продана либо иным образом отчуждена одним из супругов (титульным собственником) только с согласия второго супруга.

Как может быть на практике

Мать двоих совершеннолетних детей, титульный собственник квартиры, приобретенной супругами в период брака по договору купли-продажи, желает подарить квартиру одному из сыновей, при этом в квартире зарегистрирован по месту жительства второй сын.

Брак между супругами расторгнут, Брачный договор, изменяющий правовой режим квартиры, супругами в период брака не заключен.

Раздел совместно нажитого имущества не производился.

В этом случае дарение квартиры возможно при наличии двух согласий:

— согласия сына, зарегистрированного по месту жительства в квартире, за которым возможно сохранение права пользования занимаемым жилым помещением после перехода права собственности на квартиру брату;

— согласия бывшего супруга.

Автор: Наталья Магуйло,
нотариус нотариальной конторы Кобринского района
Брестского нотариального округа                                                                                   

Служба информации kobrincity.by