Какие изменения ждут сферу ипотеки в Беларуси

Законопроект «Об изменении закона Республики Беларусь «Об ипотеке» готовится к рассмотрению во втором чтении на весенней сессии белорусского парламента. Какие новшества предлагается включить в действующий Закон, пишет Экономическая газета.

Ипотека представляет собой предоставление кредита под залог приобретаемой недвижимости. Многим людям она позволила обзавестись жильем с минимальными рисками. При этом у банка остается гарантия возврата средств — в виде квартиры или дома, которые находятся у него в залоге.

Согласно белорусскому законопроекту, принятому в декабре 2021 года в первом чтении, ипотека относится только к готовому жилью — вторичному рынку или новостройкам.

Почему ипотека не распространяется на строящиеся квартиры?

На этот вопрос ответил на сессии министр экономики Александр Червяков.

«Такое решение принято по предложению Госкомимущества для защиты граждан от недобросовестных застройщиков. Поставлена цель не допустить ситуаций, когда люди уже должны возвращать выданные банками кредиты, а жилье не построено. То есть нет ни денег, ни жилья».

Александр Червяков заметил, что поправки в Закон «Об ипотеке» учитывают не только правоприменительную практику, но и предложения госорганов, экспертного сообщества, опыт России и Казахстана. Кроме того, действующий Закон приводится в соответствие с Гражданским кодексом, Кодексом о земле, Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и другими законодательными актами. Более эффективное правовое регулирование отношений в сфере ипотеки будет достигнуто также за счет устранения пробелов, противоречий и устаревших норм.

Основные новации законопроекта

Министр назвал основные новации законопроекта.

Предлагается дополнить Закон понятием «созалогодержатели». То есть имущество может находиться в ипотеке у нескольких лиц, имеющих на него равные права.

Конкретные характеристики имущества могут отличаться при заключении договора и в момент завершения строительства.

Например, к моменту сдачи объекта изменяется планировка здания или его метраж. По инициативе Нацбанка в предлагаемой редакции ст. 12 Закона предусмотрено, что вне зависимости от внесенных в договор об ипотеке корректировок ее предметом является имущество с измененными характеристиками, если иное не предусмотрено этим договором. В связи с чем залогодатель должен уведомлять залогодержателя (обычно это банк) о таких преобразованиях.

Вводится обязанность уведомления при предъявлении прав на переданное в ипотеку имущество третьих лиц, возникновении угрозы утраты или повреждения ипотечного имущества. Запрещаются договоры, изменяющие режим переданного имущества. Неуведомление дает залогодержателю право потребовать расторжения договора и предоставления иного обеспечения исполнения обязательств.

Оговаривается право залогодателя заключать брачный или иной договор, изменяющий режим ипотечного имущества, нажитого супругами в период брака, без согласия залогодержателя. Залогодатель может также завещать такое имущество, однако во всех перечисленных случаях он обязан проинформировать об этом залогодержателя.

Закон предлагается дополнить положениями о возможности отказа от обращения взыскания на заложенное имущество в том случае, если у должника имеется иное имущество, за счет которого могут быть удовлетворены требования залогодержателя, сумма долга незначительная, а размер требований несоразмерен со стоимостью имущества. Критерий крайней незначительности определяется двумя условиями:

– сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, не достигает 10% от стоимости залога;

– период просрочки платежа составляет менее четырех месяцев.

Проект закона включает переходные положения, распространяющиеся на договоры об ипотеке, подписанные до вступления его норм в силу. Такие договоры будут действовать до окончания их срока на тех условиях, на которых они заключались.

Почему ипотека в Беларуси не работает, хотя Закон действует больше 10 лет?

Понятно, что при обсуждении законопроекта на сессии не могли обойти вопрос о том, почему ипотека в Беларуси не работает, хотя соответствующий Закон действует с 2008 года.

Министр экономики возразил депутатам: ипотека в Беларуси работает, движение в этой области есть, например, только «Беларусбанк» с февраля по декабрь 2021 года заключил более 3100 договоров на общую сумму 120 млн рублей, однако он согласился с тем, что для развития ипотечного кредитования надо создать макроусловия: низкий уровень инфляции и соответствующий уровень доходов населения.

Размер ставки по кредитам на сессии не обсуждался, но сегодня он довольно высокий. Впрочем, не решены и такие вопросы, как необходимость поиска поручителей (настоящая проблема для заемщика), а также отсутствие процедуры выселения неплательщиков (особенно семей с детьми), у которых нет другого жилья, кроме заложенного. Некоторые специалисты предлагают создать для таких граждан фонд арендного жилья.