Кредит или ипотека на покупку недвижимости: что выгоднее и в чем разница

Приобретение недвижимости в Беларуси часто требует привлечения банковских средств. Что выгоднее выбрать для этих целей — кредит или ипотеку и в чем между ними разница? Кредитный консультант группы компаний «Твоя столица» Ольга Милько рассказала о ключевых нюансах жилищного кредитования, пишет Myfin.by.

Фото из открытых источников, используется в качестве иллюстрации

 

1. Ипотека и кредит на покупку недвижимости: в чем различия?

Ипотека

Ипотека – это целевой кредит на длительный срок, который банк или кредитная организация выдает специально для покупки жилья. Ключевое отличие в том, что покупаемая недвижимость сразу становится залогом, гарантирующим выполнение заемщиком своих обязательств перед банком.

Это означает, что до полного погашения долга недвижимость остается в залоге (под обременением), и ее владелец не может свободно ею распоряжаться (продавать, дарить, делать серьезные перепланировки).

Особенности ипотеки

• Обязательный залог в виде покупаемой недвижимости.
• Длительный срок кредитования (может достигать 20 лет).
• Сравнительно невысокая процентная ставка, что объясняется наличием залога.
• Необходимость внести первоначальный взнос (чаще всего от 10-20% стоимости жилья).
• Ограничения на распоряжение имуществом до окончательного расчета с банком.

Кредит

Кредит на покупку недвижимости – это также целевой заем. Однако это понятие часто используется в более широком смысле и может включать как ипотечные кредиты, так и другие виды займов на аналогичные цели.

Таким образом, «кредит на покупку недвижимости» – это общее понятие, которое включает в себя ипотеку, но также покрывает и другие кредитные продукты, где залог не обязательно должен быть покупаемой недвижимостью.

К примеру, если вы берете кредит под поручительство, это будет называться просто кредитом на покупку недвижимости, но не ипотекой.

2. Есть ли разница в требованиях к заемщикам при оформлении ипотеки и кредита?

Да, требования к заемщикам по ипотеке действительно серьезно отличаются от требований при получении обычного кредита на недвижимость.

Ключевые отличия:

1. Сумма кредита. По ипотеке заемщику обычно выдают крупную сумму, составляющую большую часть стоимости жилья. Банки стремятся снизить риски, поэтому и условия здесь строже.
   
   Обычный кредит на недвижимость может быть выдан как на большую, так и на небольшую сумму – это зависит от потребностей клиента и наличия другого обеспечения (поручительство, другое имущество).
   
   
2. Обеспечение кредита. Главное условие для ипотеки – залог именно той недвижимости, которую покупают. Пока долг не погашен, квартира или дом находятся в залоге. При оформлении простого кредита на недвижимость могут быть разные варианты обеспечения: поручители, залог другого имущества или его отсутствие, если сумма небольшая или срок короткий.
   
   
3. Подтверждение дохода. Для ипотеки банк запрашивает детальное подтверждение уровня дохода и платежеспособности заемщика, часто требуя справку о доходах, информацию о работе, стаже и другие дополнительные документы.
   
   Для обычного кредита на недвижимость подтверждение дохода может быть более простым, особенно если сумма небольшая. Также могут использоваться другие способы снижения рисков (поручители, гарантия от работодателя и т.п.).
   
   
4. Возраст заемщика. Для ипотеки возрастные ограничения довольно строгие, так как выплаты растянуты на много лет. Многие банки устанавливают рамки, например, от 21 до 65 лет.
   
   Для кредита на недвижимость требования мягче, иногда его могут получить даже пенсионеры, но, вероятно, при условии наличия поручителей.
   
   
5. Оценка рисков. Поскольку ипотека предполагает большие суммы и длительные сроки, банк проводит глубокую проверку рисков: анализирует доходы семьи, уровень расходов, стабильность заработка, перспективы его повышения и вероятность сохранения работы.
   
   При обычном кредите на недвижимость оценка рисков не такая тщательная.

Все эти различия связаны с уровнем ответственности и риска для обеих сторон. Для банка ипотека – это крупная инвестиция с серьезными последствиями в случае неуплаты, поэтому он стремится максимально обезопасить себя.

3. Какой пакет документов нужен в обоих случаях?

Для подачи заявки и на ипотеку, и на целевой кредит на недвижимость потребуется в целом схожий пакет документов.

Но нужно помнить, что у каждого банка есть свои требования, и список может немного различаться.

Чаще всего нужны следующие документы:

• Паспорт гражданина РБ;
• Справка о доходах с места работы или аналогичный документ, подтверждающий доход;
• Трудовая книжка или контракт для подтверждения трудоустройства и стажа;
• Военный билет (для мужчин призывного возраста) – как подтверждение прохождения службы или освобождения от нее.

Документы на покупаемую недвижимость (если жилье уже выбрано):

• Предварительный договор купли-продажи – соглашение о намерениях заключить сделку;
• Правоустанавливающие документы продавца (например, свидетельство о праве собственности);
• Техпаспорт на помещение – с технической информацией о квартире или доме;
• Заключение независимой оценки – нужно для определения рыночной стоимости жилья и расчета максимальной суммы кредита.

Дополнительно некоторые банки могут запросить документы о семейном положении, пенсионные удостоверения, свидетельства о рождении детей и другие бумаги, подтверждающие ваше финансовое положение.

4. Насколько сложно подготовить пакет документов самостоятельно?

Процесс подготовки документов может показаться непростым, особенно если у вас нет такого опыта. Но на деле многие современные банки стараются сделать процедуру максимально удобной и быстрой.

Если вы получаете зарплату на карту этого банка, заявку на кредит или ипотеку часто можно подать онлайн, и банк сам соберет многие документы (например, справки о доходах) через свои внутренние системы.

Электронные сервисы помогают ускорить процесс. Многие документы можно загрузить удаленно, не посещая офис.

Автоматизация проверок стала нормой. Банки используют электронные базы для быстрого получения информации о клиенте, что ускоряет принятие решений.

Однако есть нюансы, которые могут усложнить подготовку:

• Сбор документов, подтверждающих неофициальные доходы (например, от аренды или пенсию);
• Оформление технической документации на жилье (техпаспорта, заключения оценки) потребует обращения к специализированным организациям.

Тем не менее, в большинстве случаев пройти весь процесс самостоятельно вполне реально, если внимательно отнестись к подготовке документов и следить за всеми этапами общения с банком.

5. Учитывается ли наличие жилья при оформлении кредита на недвижимость?

Да, наличие или отсутствие недвижимости учитывается при оформлении кредита или ипотеки, но это не главный критерий для одобрения или отказа. Однако это влияет на условия кредитования и возможность участия в льготных программах.

Рассмотрим две ситуации.

Первый случай. У семьи уже есть своя недвижимость. В этом случае при обращении в банк можно рассчитывать на стандартный кредит или ипотеку.
Если семья хочет улучшить жилищные условия, наличие своей недвижимости не мешает оформить ни ипотеку, ни кредит. Банки рассматривают такие заявки индивидуально, оценивая платежеспособность, доходы, состояние активов и другие факторы.

Что касается льготных программ, то здесь важно учитывать, что некоторые государственные программы поддерживают только тех, кто официально признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Например, если у семьи уже есть большая квартира или дом, ей могут отказать в льготном кредитовании. Исключением могут быть случаи, когда старое жилье признано аварийным или находится далеко от работы.

Второй случай. Если у семьи нет своего жилья, ей доступны:

• Стандартный кредит или ипотека. Банк будет оценивать те же стандартные показатели платежеспособности.
• Льготные программы кредитования. Именно для семей без жилья предусмотрено больше всего льготных предложений. Самые известные программы направлены на поддержку молодых семей, военнослужащих, детей-сирот и инвалидов.

Таким образом, наличие недвижимости не лишает права на кредит или ипотеку, но условия могут зависеть от выбранной программы и целей:

• Наличие в собственности недвижимости может ограничить доступ к специальным государственным программам помощи.
• Отсутствие жилья дает семьям, молодым специалистам и другим категориям граждан лучшие условия, так как они считаются первоочередниками.

Независимо от количества недвижимости, ключевыми факторами остаются финансовые возможности заемщиков и их соответствие критериям банков и законодательства.

6. В каких случаях есть смысл брать ипотеку, а в каких – кредит? Что выгоднее?

Кредит под залог недвижимости (ипотека). Этот вариант подходит, если вам нужна крупная сумма или если у вас плохая кредитная история. Благодаря залогу риски банка ниже, а значит, ниже и процентная ставка. Но важно понимать, что недвижимость в залоге нельзя продать или обменять без согласия банка.

Кредит на недвижимость (с поручителем). Хороший вариант, если вы хотите повысить шансы на одобрение. Однако помните, что поручитель несет ответственность по долгу, если вы не сможете платить.

Выбирая между ипотекой и кредитом, обратите внимание на разницу в процентных ставках. Например, ставка по ипотеке в Беларуси может начинаться от 13,75% годовых (для нуждающихся), в то время как ставка по обычному потребительскому кредиту обычно около 18% годовых.

При выборе также стоит учесть дополнительные факторы: стабильность дохода, планы на будущее и готовность долгое время жить в одном месте.

Важно реально оценить свои силы и понять, что для вас удобнее и выгоднее.

7. Кому доступны льготные программы жилищного кредитования?

Существует множество государственных и частных программ льготного кредитования, которые призваны помочь с покупкой жилья. Они поддерживают определенные категории граждан, которым сложнее всего приобрести недвижимость. Давайте разберемся, кто может на это рассчитывать и как это работает.

Категории граждан, имеющих право на льготы:

• Молодые семьи. Многие регионы предлагают специальные программы для молодых семей, позволяющие купить жилье на выгодных условиях. Основные особенности – сниженная процентная ставка по ипотеке и возможность получить субсидию на часть первоначального взноса. Обычно участниками становятся пары, где каждому не больше 35 лет.
  
  
• Многодетные семьи. Государство активно помогает семьям с тремя и более детьми, предлагая льготные условия по ипотеке. Такие семьи могут претендовать на субсидирование части процентной ставки, уменьшение первоначального взноса или увеличение срока кредита.
• Военнослужащие. Программа военной ипотеки предназначена для тех, кто служит по контракту. Для них действует накопительная система: государство ежегодно перечисляет средства на специальный счет, которые потом можно использовать на покупку жилья. Военная ипотека часто имеет фиксированную ставку и не требует первоначального взноса, так как государство покрывает часть расходов.
  
  
• Дети-сироты и лица из числа сирот. Эта категория также попадает под госпрограмму поддержки. Им предоставляются льготы при покупке жилья. Государство выделяет средства на покупку квартиры или дома, компенсируя часть затрат.
  
  
• Граждане, проживающие в аварийном жилье. Если семья официально признана нуждающейся в улучшении условий и живет в ветхом или аварийном доме, ей могут предоставить льготную ипотеку. Такие программы реализуются государством вместе с банками-партнерами и предлагают пониженные ставки и гибкий график погашения.
  
  
• Семьи, стоящие на очереди как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Граждане, официально признанные нуждающимися, могут участвовать в региональных программах поддержки. Эти меры включают скидки на первый взнос, субсидированные процентные ставки и продленные сроки кредитования.

Каждая программа работает по-своему. Например, государственная субсидия может выражаться в компенсации части первоначального взноса или в снижении процентной ставки. Участвуя в специальной банковской программе, вы получите индивидуальные условия с учетом вашего статуса льготника.

Стоит отметить, что у каждой программы есть свои особенности: лимиты по сумме кредита, максимальный срок погашения, ограничения по типу покупаемого жилья.

Каждый регион и банк могут устанавливать свои условия для участников льготных программ, поэтому лучше заранее изучить актуальную информацию и правила участия.

Также существуют региональные инициативы, направленные на привлечение жителей в отдаленные районы, поддержку сельских жителей, бюджетников и других категорий. Льготы распространяются как на покупку готового жилья, так и на строительство.

8. Можно ли рассчитывать на кредит и ипотеку при плохой кредитной истории или при ее отсутствии?

Рассчитывать на кредит или ипотеку при плохой кредитной истории или ее отсутствии возможно, хотя шансы на одобрение будут ниже. Решение банка зависит от нескольких ключевых факторов:

1. Структура кредитной истории. Важны не только негативные отметки (просрочки, непогашенные кредиты), но и причины их возникновения. Например, одна кратковременная просрочка не так критична, как регулярные задержки платежей.
   
   
2. Наличие постоянного дохода. Главный фактор – ваша способность платить по кредиту. Если у вас стабильный заработок, которого хватает на своевременные выплаты, вероятность одобрения повышается.
   
   
3. Размер первоначального взноса. Если вы можете внести крупный первоначальный взнос (например, 30–50% от стоимости жилья), это повысит доверие банка и снизит риск отказа.
   
   
4. Привлечение созаемщиков или поручителей. При проблемах с кредитной историей можно привлечь близких родственников или друзей в качестве созаемщиков или поручителей. Их хорошая кредитная история увеличит ваши шансы.
   
   
5. Исправление кредитной истории. Перед подачей заявки полезно проверить свою кредитную историю в Бюро кредитных историй. Если найдете ошибки, их можно оспорить и исправить.

9. Что стоит сделать перед оформлением жилищного кредита?

Чтобы верно оценить свои финансовые возможности и снизить риск отказа в кредите на недвижимость, выполните несколько важных шагов.

1. Проверьте кредитную историю. Если она негативная, исправьте ошибки и улучшите рейтинг, погасив мелкие долги и закрыв текущие просрочки.
   
   
2. Соберите нужные документы. Банки обычно запрашивают копии паспорта, трудового контракта, справку о доходах и другие документы, подтверждающие ваш статус и возможность платить по кредиту.
   
   
3. Самостоятельно оцените свою платежеспособность. Рассчитайте, насколько комфортно вам будет обслуживать кредит. Ежемесячные платежи по нему не должны превышать определенный процент от вашего дохода (обычно 40–50%).
   
   
4. Рассмотрите альтернативы. Если банк откажет из-за кредитной истории, можно для начала взять небольшой потребительский кредит, вовремя его погасить и таким образом сформировать положительную историю.

Советы для повышения шансов на одобрение кредита на жилье:

• Постарайтесь улучшить кредитную историю, закрывая старые долги и исправляя негативные отметки.
• Будьте готовы предоставить максимум доказательств вашей платежеспособности и надежности как заемщика.
• Используйте специальные онлайн-калькуляторы для предварительной оценки вероятности одобрения.
• Обращайтесь сразу в несколько банков, сравнивайте условия и выбирайте самые подходящие предложения.

Таким образом, даже с плохой или отсутствующей кредитной историей шансы на получение ипотеки есть, но это потребует более тщательной подготовки и внимания к деталям.

10. Если заемщик не выполняет условия договора кредитования (ипотеки), что его ждет?

Если заемщик пропускает сроки платежей по графику, банк начинает применять санкции. Сначала это уведомления о просрочке, пени и штрафы. Затем следуют звонки от сотрудников банка и предложения о реструктуризации долга.

Если мирно решить проблему не получается, банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора. После решения суда квартира, бывшая в залоге, выставляется на торги для погашения долга. Если квартира не была в залоге, долги взыскиваются через продажу другого залогового имущества и привлечения поручителей.

Следующий шаг – продажа недвижимости. Если жилье было в залоге, банк продает его через аукцион или напрямую. Оставшиеся после погашения долга деньги (если они есть) возвращаются заемщику.

Выселение жильцов – обязательная процедура при реализации залоговой недвижимости. Семье придется покинуть жилье после завершения процесса взыскания долга. Закон защищает интересы несовершеннолетних, но это не гарантирует, что они останутся в этом жилье.

Практические советы

• Если возникли финансовые трудности, сразу сообщите об этом банку. Он заинтересован в урегулировании и может предложить временное снижение платежей или рассрочку.
  
  
• Заранее проконсультируйтесь с юристом, чтобы защитить свои права и минимизировать последствия просрочки.
  
  
• Поддерживайте официальный контакт с банком, ведите переговоры открыто и честно.

Коротко о главном

Общие рекомендации по оформлению жилищного кредита или ипотеки.

Этап 1. Выбор программы и подготовка

• Изучите предложения банков: сравните ставки, сроки и размеры первоначального взноса.
• Оцените свои финансы: рассчитайте, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать, исходя из дохода и первого взноса.
• Выберите подходящую недвижимость: найдите жилье, которое соответствует вашим требованиям (новостройка или вторичка).

Этап 2. Сбор необходимых документов

• Получите в выбранном банке полный список требуемых документов.
• Соберите пакет документов и тщательно проверьте его перед подачей.

Этап 3. Процесс оформления

• Заполните заявление и анкеты, подайте подготовленные документы в банк.
• Оценка недвижимости: банк проведет экспертизу выбранного объекта для определения его стоимости.
• Одобрение банка: после анализа заявки и оценки жилья банк вынесет решение.
• Подписание договора: внимательно ознакомьтесь с каждым пунктом, особенно со ставкой, сроками, графиком платежей и дополнительными расходами.

На что обратить внимание в договоре? Ключевые моменты:

• Максимальная сумма кредита.
• Срок кредитования.
• Процентная ставка.
• Порядок возврата: график платежей и возможность досрочного погашения.
• Условия расторжения договора: последствия прекращения сотрудничества с банком.
• Права заемщика: что вы можете требовать от банка и какие гарантии дает закон.

Следуя этим советам, вы сможете грамотно подготовиться к оформлению жилищного кредита или ипотеки и избежать многих непредвиденных ситуаций.

При перепечатке контента с сайта kobrincity.by – обязательна прямая активная и индексируемая гиперссылка не ниже второго абзаца.