Не живет в квартире и не платит коммуналку: как снять с регистрации такого жильца

Человек может годами не жить в квартире и не платить за коммунальные услуги, но всё равно оставаться в ней зарегистрированным. Однако снять его с учёта без согласия получается не всегда. В каком случае можно выписать такого жильца из квартиры, пояснила адвокат Минской областной коллегии адвокатов Татьяна Кожемяченок в материале «МП».

Фото: из открытых источников, используется в качестве иллюстрации

Вопросы выселения и лишения права пользования квартирой регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь и зависят от того, на каком основании человек получил право пользоваться жильём.

Регистрация не равна праву собственности

Регистрация по месту жительства не делает человека собственником квартиры. Если гражданин зарегистрирован в ней, но не имеет своей доли, права собственности на квадратные метры у него нет.
Но ошибочна и другая позиция: «Раз квартира моя, значит, я могу просто снять любого зарегистрированного человека с регистрации». Пока у гражданина сохраняется право владения и пользования жильём, собственник не может аннулировать его регистрацию одним заявлением.

Важно: в спорных случаях вопрос решается только через суд.

Когда уехавший родственник теряет право на жилье

По п. 6 ст. 139 Жилищного кодекса Республики Беларусь, если член семьи собственника без доли в квартире переехал в другое место жительства, суд может признать его утратившим право владения и пользования жильём.

Решающее значение здесь имеет не само отсутствие жильца, а причина: переехал ли он окончательно или уехал временно. Поэтому фраза «не живёт уже пять лет» не влечёт автоматической потери права пользования.

Что важно для суда

В таких спорах суд смотрит на всю ситуацию в целом, например:

• когда человек фактически съехал из квартиры;
• по какой причине он уехал;
• носит ли переезд временный или постоянный характер;
• где он живёт сейчас;
• перевёз ли личные вещи;
• пользуется ли спорной квартирой;
• участвует ли в оплате коммунальных услуг и содержании жилья;
• планирует ли вернуться и жить в квартире дальше;
• есть ли у него другое постоянное место жительства;
• предпринимали ли собственник или сам жилец действия, подтверждающие прекращение проживания.

Неуплата за коммуналку – важный аргумент для суда, но сама по себе она не лишает человека права жить в квартире. Наличие другого жилья тоже говорит в пользу того, что жилец съехал навсегда, однако одного этого факта недостаточно для победы в суде.

Если жилец стал бывшим членом семьи

Здесь правила другие. Допустим, супруги развелись: квартира оформлена на одного из них, а второй своей доли не имеет.

По п. 5 ст. 139 ЖК бывшие члены семьи собственника без доли в недвижимости теряют право владения и пользования ею, если другое не прописано в брачном договоре или письменном соглашении о порядке пользования жильём. Поэтому в такой ситуации нужно сначала выяснить:

• является ли гражданин бывшим членом семьи собственника;
• имеет ли он долю в праве собственности;
• заключен ли брачный договор;
• имеется ли письменное соглашение о порядке пользования квартирой;
• сохраняется ли за ним право пользования в силу иных норм законодательства.

После развода прописка сама по себе не делает бывшего супруга владельцем квартиры и не гарантирует ему право в ней жить. Однако каждую такую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Особенности приватизированного жилья

Закон сильнее защищает отдельные категории граждан.

Особые гарантии есть у бывших членов семьи собственника, которые жили в квартире при приватизации, но не участвовали в ней. Похожие правила действуют и для некоторых родственников владельца жилья, построенного, реконструированного или купленного с господдержкой.

Поэтому перед судом нужно выяснить историю приобретения квартиры. Простая схема «бывший супруг не собственник — значит, его можно выписать» здесь может не сработать. Для этих случаев статья 89 Жилищного кодекса устанавливает особые правила выселения.

Если жилец не является членом семьи

Для жильца, который не является членом семьи, необходимо выяснить основание возникновения права владения и пользования квартирой, например:

• договор найма;
• безвозмездное пользование;
• соглашение о порядке пользования;
• сохраненное право пользования при отчуждении квартиры;
• другие основания, предусмотренные законодательством.

Только после определения этого основания можно правильно выбрать способ судебной защиты.

Поэтому иск с формулировкой «прошу выписать человека из квартиры» не всегда юридически верен. В зависимости от ситуации может потребоваться требование:

• о признании утратившим право владения и пользования жильем;
• о выселении;
• другое требование, подходящее под конкретные обстоятельства дела.

Когда вопрос касается именно выселения

Выселение – отдельный правовой механизм. Статья 89 ЖК регулирует выселение по требованию собственника членов и бывших членов семьи, а также других жильцов.

По общему правилу бывших членов семьи без доли в квартире можно выселить без предоставления другого жилья, если иное не установлено брачным договором, письменным соглашением о пользовании жильем или законами.

Но в законодательстве есть исключения и специальные гарантии. Поэтому статью 89 ЖК нельзя применять как универсальную норму.

Человек зарегистрирован, но не жил в квартире

Это отдельная ситуация. В ней стоит вопрос не об утрате права пользования, а о том, возникло ли оно вообще. Например, человека прописали, но он не вселялся и не приобрел право пользования квартирой. Тогда правовая конструкция иска будет другой.

Поэтому перед подготовкой заявления нужно выяснить не только кто прописан, но и на каком основании человек получил право владеть и пользоваться жильем.

Почему нельзя просто сменить замки

Закон запрещает подобные действия, пока за человеком сохраняется право пользования жильем. Собственнику нельзя самостоятельно закрывать человеку доступ в квартиру, выносить его вещи или выселять его силой.

Если право пользования прекращается через суд, нужно дождаться вступления решения в законную силу и исполнить его по закону.

Порядок снятия с регистрации после суда

В быту говорят «выписать», а юридически правильно – снять с регистрационного учета. Если суд прекратил право пользования жильем, вступившее в силу решение служит для проведения регистрационных действий.

Поэтому в иске нужно верно указать основное требование. Именно оно дает основание для снятия с учета.

Что потребуется доказать

В таких делах недостаточно только документа о собственности на квартиру. Нужны доказательства возникновения и прекращения права пользования. В зависимости от ситуации это могут быть:

• документы о праве собственности;
• сведения о регистрации граждан в жилом помещении;
• документы о семейных отношениях и их прекращении;
• сведения о фактическом проживании;
• документы о другом месте жительства;
• переписка;
• документы о выезде;
• сведения об оплате либо неоплате расходов по содержанию жилья;
• показания свидетелей;
• иные доказательства, которые имеют значение для дела.

Важно: универсального набора доказательств нет, так как он зависит от требования и причины утраты права пользования жильем.

Если человек прописан в вашей квартире и отказывается выписываться добровольно, ситуацию все равно можно решить.