Новостройка без сюрпризов: как проверить квартиру перед приемкой

В 2025 году в Беларуси построено 4,573 млн кв. м жилья, но идеальных квартир не бывает — в каждой найдутся скрытые дефекты, пишет БЕЛТА. Корреспонденты проекта «Проверено!» вместе с профессиональным приемщиком выехали в столичную новостройку, чтобы наглядно показать, какие недостатки можно и нужно предъявить застройщику и во сколько обойдется их игнорирование.

Фото из открытых источников, используется в качестве иллюстрации

Чего не видит новосел, пока не помоет стекла

Корреспонденты проекта «Проверено!» отправились в новый 16-этажный дом, гудящий от перфораторов, где вместе с приемщиком Даниилом Попковым из ООО «Хаус ИнСпектр Групп» осмотрели евродвушку с голыми стенами. Из большого ящика с инструментами эксперт достал электронный и лазерный уровни, тепловизор, анемометры, рулетку, 50-граммовый молоток, лампу Лосева и фонарик — но для начала взялся за окна.

Даниил Попков осматривал каждый стеклопакет в упор и под углом, протирал стекла тканью и ставил метки красным маркером.

Фото: Сергея Шелега / БЕЛТА

Что нашли в этой квартире

• На нижних стеклопакетах установлено противоударное многослойное стекло — это безопасно.
• Царапины на ПВХ-профилях некритичны, их заполируют.
• Пузырек на стекле размером до 1 мм уложился в допуск по ГОСТу, замена не требуется.
• Обнаружена окалина — черные точки от сварки или болгарки, не замеченные строителями из-за грязного стекла. Обычный владелец увидит их, только когда помоет окна после ремонта.
• Летом продувание определяют по вторичным признакам: серый налет пыли на внутренней стороне рам. В этой квартире проблема устраняется регулировкой.

Типичные дефекты окон

Царапины, сколы, пузыри, окалина, замятый уплотнитель, разгерметизация с конденсатом внутри, заводской брак (например, низкоэмиссионное покрытие). Разгерметизация и заводской брак — повод для обязательной замены стеклопакета застройщиком.

Что советует эксперт

Дефекты оконных блоков нужно предъявлять застройщику и устранять до начала эксплуатации, иначе неизбежны разгерметизация, продувание и промерзание монтажных швов.

Стены и допустимые нормы

Закончив с окнами, Даниил Попков включил лазерный уровень. Прибор фиксирует отклонения от вертикали: для оконных блоков недопустимо более 2 мм на метр, для монолитных и железобетонных стен — более 15 мм на высоту, для кладки из блоков — более 10 мм на высоту либо 2 мм на метр. Такие дефекты предъявляют застройщику, но кладку не перекладывают — стены «подтягивают» штукатуркой. Горизонтальный перепад между конструкциями, по словам специалиста, строители исправлять не станут.

Электронным уровнем в двух точках у каждого угла обнаружился завал кладки по вертикали — 20 мм. Чтобы выровнять его штукатуркой, уйдет примерно пять лишних мешков смеси (около 50 рублей). При больших объемах выравнивания сумма заметно вырастет.

Пол, потолок и трещины: что не страшно

Монтажный шов и трещину на стяжке эксперт дефектами не счел: после ремонта они скроются и на качество жилья не повлияют, хотя выглядят пугающе. Монолитный потолок тоже нареканий не вызвал, его высоту измерили лазерным дальномером.

Какие дефекты самые дорогие

Даниил Попков подчеркнул: дефекты есть у любого застройщика, вопрос в их серьезности. Царапины на стеклопакетах — эстетика, а вот отслоение штукатурки и некачественная стяжка — серьезные препятствия для ремонта, их обязательно устранять. Из практики: в одной квартире низкосортную крошащуюся стяжку полностью демонтировали и заливали заново, в другой — меняли некачественные стеклопакеты. Дороже всего обходится переделка отошедшей штукатурки на стенах, сданных застройщиком «под отделку».

Сантехника и вентиляция: что проверять

Даниил Попков проверил сантехнические коммуникации: трубы, краны и стоки — на наличие протечек и повреждений. Затем анемометром измерил тягу в вентиляции. В этой квартире и с тем, и с другим порядок.

На балконе приемщик простукивает плитку специальным молоточком — металлическим шариком на длинной палке. Так определяют отслоение: если оно есть, плитку демонтируют и укладывают новую. Без замены она проломается, треснет или отпадет.

Батареи в отопительный сезон проверяют тепловизором, а летом — только визуально, на течь и повреждения. Зимой прибором также исследуют разводку трассы отопления, после чего эксперт прямо на стяжке отмечает, где проходят трубы, чтобы их не повредили во время ремонта.

Итоги осмотра: пять дефектов за час

Приемка заняла немногим более часа. Даниил Попков перечислил дефекты, которые застройщик обязан устранить:

1. Окалина на стеклах.
2. Отклонение стяжки от горизонтальности — 5 мм на метр.
3. Завал стены по вертикали — 20 мм на высоту помещения.
4. Мелкие царапины на профилях ПВХ.
5. Загрязнение отливов — строителям придется почистить.

Проверку звукоизоляции приемщики не проводят — для этого нужны лабораторные исследования и доступ к соседям. Стены в доме стандартные: монолитные и железобетонные участки чередуются с кладкой. Квартиры разделены трехслойными перегородками из газосиликатных блоков с минватой внутри. Эксперт оценивает звукоизоляцию как не самую хорошую. Улучшить ее можно во время ремонта, например, установив металлический каркас со звукоизоляционным материалом и облицевав специальным гипсокартоном.

Во сколько обойдется ремонт

Полный ремонт евродвушки после устранения недостатков застройщиком обойдется примерно в 60–80 тыс. белорусских рублей. В эту сумму входят ламинат, плитка, обои, разводка электрики с нуля и сантехника.

Три месяца на исправление

— Заказчикам я передаю свой акт, ставлю на него печать. Это заключение на фирменном бланке с перечислением обнаруженных дефектов. Застройщик принимает такие акты и устраняет недостатки, — рассказывает Даниил Попков.

Согласно белорусскому законодательству у строителей есть три месяца с момента получения жильцом ключей от квартиры, чтобы устранить дефекты, которые мы нашли.

— На практике все стараются сделать это быстрее. Недостатки за свой счет устраняет застройщик или его подрядчик, — поясняет приемщик. — Если замечания аргументированы, дефекты нарушают действующие требования технических нормативных правовых актов (ТНПА) — застройщик соглашается с моим заключением. С тем, чтобы он отказался что-то исправлять, я в своей практике не сталкивался.

После того как все недостатки устранены, можно повторно вызвать приемщика.

— Люди это делают редко, — признается Даниил Попков. — В этом вопросе все зависит от выявленных дефектов. Иногда они критичные, требуют инструментальных замеров. Но есть и такие, которые каждый собственник может обнаружить визуально. К примеру, проблемы со стеклопакетом.

Кстати, приемщика вызывают, если сделали ремонт в старой квартире или просто переложили плитку в ванной. Работы хватает. Приемка такой евродвушки, как у нас — 40–45 квадратов, обойдется примерно в 100 рублей. Если метров больше, цена возрастет.

— Иногда человек сам принимает квартиру, — рассказывает эксперт. — Я рекомендую обращаться к специалистам, потому что есть скрытые дефекты, которые выявляются путем инструментальных замеров, а инструмент имеется не у всех. Вызов приемщика — лучший дополнительный способ обезопасить себя от будущих трат на переделку.

Советы от риелтора

— Сегодня обращение к приемщику — уже не просто тренд, а обязательный этап покупки, — рассказывает риелтор Ольга Марчинская. — По статистике, примерно 80–85% покупателей в Минске сейчас нанимают профессиональных приемщиков. Стоимость услуг эксперта несопоставима с затратами на исправление скрытых дефектов. Потратив условно 150–250 рублей на услугу, человек защищает себя от расходов на тысячи рублей.

В комфорт- и бизнес-классах экспертов зовут практически в 95% случаев. В панельных домах этот показатель чуть ниже, но люди все равно кооперируются в чатах и приглашают их целыми подъездами.

— Застройщики работают в условиях жестких дедлайнов, поэтому идеального качества на рынке нет, — поясняет собеседница. — А переделки за свой счет сегодня обходятся дорого из-за роста цен на строительные материалы.

Самые распространенные дефекты в новостройках Минска: кривые стены и полы, проблемы с остеклением (царапины на стеклопакетах, плохая регулировка фурнитуры, сквозняки из-за дефектов монтажного шва), некачественная штукатурка (пустоты, трещины и отслоения), электрика и вентиляция (обратная тяга в вентшахтах, повреждение кабелей внутри стен).

— Если вы пожалеете денег на эксперта, подпишете акт и решите исправлять базовые косяки застройщика сами, вас ждут перевыравнивание стен, замена испорченного стеклопакета, переделка откосов. Это обойдется в среднем в 4,5–10,5 тыс. рублей, — отмечает риелтор. — Если мы берем стандартную современную «евродвушку» площадью около 45 кв. м в бетоне, то на качественный ремонт, базовую мебель и технику сегодня нужно закладывать не менее 75–90 тыс. рублей. Любые обещания сделать «конфетку» за 30 тыс. рублей — это уже, увы, опасные иллюзии.

Итог: лучше довериться профессионалу

Топ-3 дефектов, обязательных к предъявлению застройщику:

1. Повреждения и проломы на стояках канализации, крестовинах и отводах.
2. Трещины в конструкциях оконных блоков.
3. Промерзания по монтажным швам и наружным стенам (определяются только при отрицательных температурах).

Получив ключи от новой квартиры, корреспонденты теперь точно обратятся к приемщику. Это позволит серьезно сэкономить в будущем. 100 рублей за услугу на фоне почти 100 тыс. рублей за ремонт — не такая уж большая сумма.