Белорусы могут обезопасить покупку недвижимости: в каких случаях и как следует заключать предварительный договор

Для того, чтобы закрепить договорённость о будущей покупке недвижимости, стороны заключают предварительный договор. Он подтверждает намерение заключить договор купли-продажи, помогает защититься от изменения цены и гарантирует, что недвижимость не продадут другому лицу. О важности такого договора рассказывает нотариус Гродненского нотариального округа Лариса Мискевич в материале «Гродзенскай праўды».

Фото: из открытых источников, используется в качестве иллюстрации

Когда обстоятельства мешают основной сделке

Предварительный договор нужен, когда продавец и покупатель уже договорились о продаже, но есть объективные обстоятельства, которые мешают заключить основной договор. К таким обстоятельствам можно отнести следующие ситуации:

• продавец еще не оформил право собственности на недвижимое имущество (например, оформляется наследство на указанное имущество, срок выдачи свидетельства о праве на наследство еще не наступил);
• продавец ещё не погасил ипотеку за квартиру, и ему нужна определённая сумма в качестве аванса, чтобы рассчитаться с банком и снять все обременения;
• покупатель не располагает всей суммой денег (например, средства находятся на безотзывном депозите или он продаёт свою квартиру);
• недвижимость приобретается с использованием семейного капитала. В таком случае местный исполнительный и распорядительный орган, чтобы принять решение о возможности использования средств семейного капитала на покупку жилья, запрашивает предварительный договор;
• покупателю нужно продать свою квартиру, приобретённую с использованием государственной поддержки: кредит погашен, но сохраняется ограничение на продажу в связи с досрочным погашением кредита. В такой ситуации местный исполнительный и распорядительный орган для принятия решения об отказе от права преимущественной покупки требует предварительный договор.

Главные условия предварительного договора

К существенным условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости относятся:

• предмет договора (конкретное недвижимое имущество);
• цена, за которую будет приобретено недвижимое имущество;
• перечень лиц, сохраняющих право пользования либо отсутствие лиц, сохраняющих право пользования;
• срок, в который стороны договариваются заключить основной договор купли-продажи;
• сумма аванса, если таковую получает продавец.

Что делать при отказе от подписания основного договора

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием обязать другую сторону заключить основной договор купли-продажи.

Срок действия и юридическая сила соглашения

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет подписан и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении этого договор.

Задача предварительного договора состоит не только в том, что стороны закрепляют свои договорённости, но и в том, что при их невыполнении каждая сторона вправе рассчитывать на судебную защиту. Такой договор не требует обязательного нотариального удостоверения – достаточно письменной формы. Однако если обратиться к нотариусу за удостоверением, вы получите не только правовую консультацию: нотариус выявит ваше волеизъявление и убедится, что вы понимаете суть сделки и её правовые последствия.